ImprimaSi tiene un contrato de arrendamiento
Si tiene un contrato de arrendamiento por escrito y quiere mudarse a otra vivienda permanentemente, pregúntese lo siguiente:
- ¿Cuándo se vence el contrato de arrendamiento?
- ¿Cuándo me quiero mudar a la otra vivienda?
1. Desocupar la vivienda después de vencerse el contrato de arrendamiento
Un contrato de arrendamiento debe incluir la fecha de vencimiento. Si no incluye la fecha de vencimiento, el contrato no es válido. Si el contrato de arrendamiento no es válido, debe leer la siguiente sección de este capítulo llamada Si no tiene un contrato de arrendamiento.
Si tiene un contrato de arrendamiento válido y tiene planes de mudarse antes de la fecha de vencimiento, debe averiguar si el contrato es uno que se extiende automáticamente o no; o sea, el contrato tiene una fecha de vencimiento, pero todavía se tiene que contactar al dueño para rescindir (terminar) el contrato. El dueño también puede contactarle a usted para rescindir el contrato. Si ninguno de los dos contacta al otro para rescindir el contrato, el contrato no se vence. Lea las primeras 10 ó 15 líneas del contrato. Si se extiende automáticamente, dirá:
…este contrato de arrendamiento continuará en pleno vigor y efecto después del término anual indicado arriba hasta que o el arrendador (dueño) o el arrendatario (inquilino) notifique por escrito al otro el primer día del mes de cualquier año, o antes del mismo, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento.
Si tiene un contrato que se extiende automáticamente, debe notificar al dueño que desocupará la vivienda:
- Su notificación debe ser por escrito; y
- Debe entregársela al dueño antes de una fecha específica.
Revise el contrato de arrendamiento para ver cuándo y cómo tiene que notificar al dueño. Por lo general, el contrato de arrendamiento requiere un mes de notificación. Si no notifica al dueño de manera adecuada que desocupará la vivienda, continuará su contrato de arrendamiento por el mismo periodo. En esta situación, el dueño puede declarar que usted es responsable de pagar el alquiler hasta después de que desocupe la vivienda.
Si el contrato de arrendamiento no extiende automáticamente, el periodo de validez del contrato termina en la fecha de vencimiento del contrato. No tiene que notificar al dueño que se muda. Para más información sobre las cláusulas de los contratos que extienden automáticamente, vea la sección llamada El periodo de validez de su contrato de arrendamiento (How Long Is Your Lease Valid) en el Capítulo 4: ¿Qué tipo de tenencia tiene? (Chapter 4: What Kind of Tenancy Do You Have?)
2. Desocupar la vivienda antes de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento
Es más difícil si quiere romper el contrato y mudarse antes de la fecha de vencimiento. Cuando firma el contrato de arrendamiento, usted se compromete a pagar el alquiler durante todo el término del contrato de arrendamiento.
Es posible que el contrato de arrendamiento contenga una cláusula sobre las mudanzas que se hacen antes de la fecha de vencimiento. La cláusula puede estipular que usted es responsable de pagar el alquiler hasta después de que desocupa la vivienda. A pesar de esta cláusula, hay varias maneras de terminar su tenencia. Cada manera conlleva sus riesgos en cuanto a su responsabilidad de pagar el alquiler. Tenga estos riesgos en cuenta cuando esté pensando en desocupar el apartamento antes de la fecha de vencimiento del contrato.
El dueño está de acuerdo
Puede contactar al dueño o al gerente de la propiedad y decirle que tiene que desocupar la vivienda. Es posible que el dueño apruebe la mudanza antes de la fecha de vencimiento. Si está de acuerdo, envíale una carta inmediatamente. Escríbale que usted está “entregando” [surrender en inglés] el apartamento. Pídale que le escriba una carta confirmando su “aceptación de entrega” [acceptance of the surrender en inglés].
Debe usar esas palabras exactas. Después pídale al dueño que le escriba una carta diciéndole que está de acuerdo que desocupe la vivienda a una fecha específica. Cuando usted reciba esta carta, el dueño no puede obligarle a pagar el alquiler después de que desocupe el apartamento.
Tenga cuidado si recibe una aceptación verbal de la entrega por parte del dueño, aunque tengan una buena relación. Si no puede obtener una carta firmada que dice que el dueño está de acuerdo que desocupe la vivienda antes de la fecha de vencimiento, existe la posibilidad de que trate de obligarle a pagar el alquiler después de que desocupe el apartamento.
El dueño se rehúsa a hacer arreglos
Si las condiciones del apartamento son muy malas, es posible que pueda rescindir el contrato de arrendamiento de manera legal. Las condiciones de su apartamento tienen que representar serias violaciones del Código de Sanidad (the Sanitary Code). Si ha notificado al dueño o al inspector de viviendas sobre estas malas condiciones, y el dueño no ha hecho los arreglos de manera oportuna, puede rescindir el contrato de acuerdo con la ley.
Rescindir el contrato se llama “anular” el contrato. Si no anula legalmente el contrato, el tribunal puede decidir que usted le debe alquiler al dueño, aunque haya desocupado la vivienda.
Sin embargo, puede anular legalmente el contrato de arrendamiento antes de desocupar la vivienda, y de esa manera prevenir que sea responsable del alquiler después de que se vaya si el dueño intenta demandarle. Antes de rescindir el contrato de acuerdo con la ley, debe tomar los siguientes pasos:
- Logre que un inspector de viviendas inspeccione su apartamento y escriba un informe. El informe debe incluir información sobre las condiciones que violan el Código de Sanidad estatal.
Para más información sobre cómo obtener una inspección de la vivienda, vea el Capítulo 8: Hacer arreglos (Chapter 8: Getting Repairs Made).
- Asegúrese de que el dueño reciba una copia del informe. El inspector de viviendas está supuesto enviarle una copia del informe al dueño. Sería bueno que usted también le enviara al dueño una copia del informe. Así no puede decir que no lo recibió.
- Cuando le envíe el informe al dueño, incluya una carta que enumere las veces que le ha pedido al dueño que hiciera arreglos. En el informe, explique cuánto tiempo ha vivido ahí con esos problemas.
- Déle al dueño tiempo suficiente para hacer arreglos. El informe del inspector debe decir cuánto tiempo tiene el dueño para arreglar los daños. Después de que el dueño reciba el informe, debe comenzar los arreglos. El dueño puede contratar a alguien que haga los arreglos, pero se deben terminar dentro del plazo indicado en el informe.
Si el dueño no comienza o termina los arreglos dentro de este periodo, usted puede romper el contrato de arrendamiento.
- Si el dueño no hace los arreglos o termina la mayoría de los arreglos necesarios dentro del periodo de tiempo indicado, usted puede romper el contrato y desocupar la vivienda. Sin embargo, tiene que mudarse “dentro de un periodo razonable”.
No queda claro qué es “un periodo razonable” dentro del cual puede desocupar la vivienda dadas las malas condiciones.
- No tiene que escribirle una carta al dueño antes de desocupar la vivienda, pero sí es bueno escribirle y explicarle por qué se está mudando. Más abajo se encuentra una muestra de una carta.
Señor/a (dueño),
Le informo que dadas las varias violaciones del Código de Sanidad en esta vivienda que usted no ha logrado arreglar, no podemos seguir viviendo en este apartamento y lo desocupamos el _________ (fecha).
Usted recibió aviso de estas violaciones a través de cartas y del informe del inspector fechado _________ (fecha). Como no ha hecho los arreglos, ha violado la garantía de habitabilidad y por esta razón ha anulado el contrato de arrendamiento que tenemos.
- Es buena idea tomar fotos de los problemas en el apartamento. Si el dueño decide demandarle después por haber roto el contrato, tendrá más pruebas de que el dueño fue el que rompió el contrato. Podrá demostrar que el dueño no le ofreció un apartamento seguro y sanitario.
Firma el contrato de arrendamiento
Es posible que pueda otorgar (asignar) el contrato a otra persona. Cuando le asigna el contrato a otra persona, usted desocupa la vivienda permanentemente y el nuevo teniente ocupa el apartamento hasta el final del término del contrato de arrendamiento. Esta persona se llama “cesionario”. Usted y el nuevo teniente serán responsables de la condición de la vivienda y el alquiler.
Revise el contrato de arrendamiento antes de firmarlo. Muchos contratos de arrendamiento no permiten que el teniente asigne el contrato a otra persona. O el contrato puede estipular que solo puede asignar el apartamento con el permiso del dueño. Para más información sobre la asignación del contrato de arrendamiento, vea la sección de este capítulo llamada Asignar su contrato
(Assigning Your Lease).
Se puede ir simplemente y correr los posibles riesgos; a saber:
- Es probable que el dueño se quede con su depósito de garantía.
- Puede que el dueño le demande o le diga que es responsable de pagar el alquiler hasta que otro teniente ocupe la vivienda.
Sin embargo, la ley requiere que el dueño haga un esfuerzo razonable para encontrar a otro teniente.
Dígale al dueño que usted desocupará el apartamento. Si no hace un esfuerzo razonable para encontrar a otro teniente, puede anunciar la disponibilidad del apartamento usted mismo. Describa el apartamento y el alquiler que paga.
Si alguien le contacta, usted le puede enseñar el apartamento y explicarle que lo va a desocupar. Dígale que no sabe si el dueño subirá el alquiler. Si está interesado en alquilar el apartamento, dígale que contacte al dueño directamente. Déle el nombre y el número de teléfono del dueño. Mantenga una lista de todos los tenientes interesados en el apartamento. Para protegerse, querrá enviarle al dueño una carta con la lista de los posibles tenientes. Si tiene que ir al tribunal, esta carta demuestra que hay tenientes disponibles para ocupar su lugar.
El dueño tiene el derecho de demandarle por el alquiler después de que se vaya. Sin embargo, los dueños no suelen querer hacer esto porque requiere mucho tiempo y dinero. Aunque el dueño gane la demanda que presentó en su contra, no puede cobrar el dinero de su asistencia social (welfare) ni Seguro Social.
Suspende los pagos del alquiler
Usted puede obligar al dueño a terminar su tenencia. Si suspende los pagos del alquiler, el dueño le enviará un aviso explicándole que tiene 14 días para desocupar el apartamento por no haber pagado la renta. Si el dueño le envía este aviso, le ha terminado su tenencia y se ve obligado a desocupar la vivienda.
Por lo general, suspender los pagos del alquiler da resultados, pero tenga cuidado.
Un número creciente de dueños usan servicios informáticos para mantener expedientes acerca de los tenientes y su historia. Si lo desalojan por no haber pagado el alquiler, puede que esta información esté en el sistema informático. Puede que tenga problemas cuando trate de conseguir su próximo apartamento. Si tiene un cupón de Sección 8 o algún otro subsidio y deja de pagar el alquiler, existe el riesgo de que pierda el subsidio.
Si no tiene un contrato de arrendamiento
Si no tiene un contrato y está en el apartamento con el permiso del dueño, entonces usted es un “teniente a voluntad”.
Para más información sobre tenientes a voluntad, vea el Capítulo 4: Qué tipo de tenencia tiene Chapter 4: What Kind of Tenancy Do You Have. Como teniente a voluntad, hay tres maneras de terminar legalmente su tenencia.
1. Avísele al dueño con tiempo
Si es un teniente a voluntad, debe avisarle al dueño que desocupará la vivienda. Tiene que escribirle una carta al dueño al menos 30 días antes de mudarse, o antes del próximo periodo de tenencia (cualquiera que sea más largo).
El periodo de 30 días, o de tenencia, empieza cuando el dueño reciba el aviso. No cuando usted lo envíe.
Por ejemplo
Usted paga el alquiler el primero de cada mes. Quiere mudarse el primero de abril. El dueño debe recibir el aviso antes del fin de febrero. El 28 de febrero está bien, pero el 1 de marzo no. Asegúrese de que le esté dando suficiente tiempo para que le llegue el aviso. Envíelo a una tarifa superior para garantizar una rápida entrega y quédese con una copia del aviso.
Para estar seguro, es buena idea entregar el aviso en persona. No debe dudar si el dueño recibió el aviso o no.
Si está preocupado de que el dueña diga que nunca lo recibió,
- Envíe el aviso por correo certificado y pida acuso de recibo,
- Envíe otra copia por correo de primera clase,
- Entréguele una copia al dueño en persona y
- Mantenga una copia para usted.
Si solo envía el aviso por correo certificado y el dueño se rehúsa a firmar después de haber recibido la carta, el aviso no terminará su tenencia. Envíelo por correo ordinario también.
Nunca le avise al dueño oralmente que termina (rescinde) el contrato. El aviso debe ser por escrito.
Para cumplir con la ley, debe usar las siguientes palabras en su aviso:
Por medio de la presente, le notifico que a finales del próximo mes de mi tenencia, el ________ [ponga el último día del periodo de alquiler], a partir de este aviso, desocupo y entrego la propiedad ocupada por mi como teniente, a saber ____________ [su nombre y dirección de apartamento].
__________________________________
[Su firma]Si da aviso adecuado, puede mudarse sin tener ninguna otra obligación. Si no termina su tenencia como se debe, puede que sea responsable de alquiler adicional.
Nota
Si tiene que desocupar la vivienda a mediados del mes, no puede dar aviso que se mudará en la mitad de un periodo de alquiler y solo pagar la mitad de la renta. Tiene que pagar el alquiler mensual entero aunque se tenga que ir antes de que se termine el periodo.
2. Usted y el dueño pueden llegar a un acuerdo y terminar su tenencia
En una emergencia
Si no puede darle al dueño el aviso adecuado que se muda, siempre le puede preguntar al dueño si puede terminar su tenencia. Por ejemplo, usted tiene que desocupar la vivienda por causa de una emergencia familiar.Si el dueño y el teniente están de acuerdo, pueden terminar la tenencia a cualquier momento. Por cualquier razón. Haga este acuerdo por escrito. Si piensa que el dueño solo quiere llegar a un acuerdo verbal, asegúrese de que alguien le acompañe. Esta persona puede servir de testigo de lo que diga el dueño. Después le puede enviar una carta de agradecimiento al dueño por permitir que desocupe la vivienda sin dar aviso. La carta le ayudará a demostrar que hubo un acuerdo entre los dos.
Antes de tiempo
Usted y el dueño pueden llegar a un acuerdo antes de tiempo de cuánto aviso tiene que dar antes de mudarse.Por ejemplo, pueden acordar que usted le dará 15 días de aviso. Repetimos, es buena idea hacer este acuerdo por escrito.
3. Puede “entregar” su apartamento
El teniente a voluntad puede terminar su tenencia al “entregar” [ "surrendering" en inglés] su apartamento. Esto ocurre cuando no tiene tiempo suficiente para dar aviso y el dueño no quiere terminar su tenencia cuando usted la tiene que terminar. En este caso, puede irse legalmente si el dueño acepta la “entrega” ["surrender" en inglés] de la tenencia. El dueño acepta la entrega si acepta el hecho de que va a desocupar la vivienda o ya la ha desocupado.
Las maneras de comprobar que el dueño ha aceptado la entrega son:
- El dueño acepta las llaves. Asegúrese de que alguien le acompañe cuando entregue las llaves.
- El dueño anuncia que el apartamento está disponible para alquilar, hace arreglos o lo alquila. Usted puede tratar de conseguir a otro teniente y darle una lista de tenientes potenciales al dueño para que trate de alquilar el apartamento. Vea la sección de este capítulo llamada Usted simplemente se va.
Los riesgos de desocupar la vivienda sin dar aviso adecuado
El dueño puede obligarle a pagar el alquiler hasta que consiga a otro teniente si usted desocupa la vivienda antes de que el contrato de arrendamiento se venza y
- el dueño no quiere efectuar un acuerdo para que termine su tenencia y
- usted no le avisa correctamente que está terminando la tenencia, o
- no entrega el apartamento como se debe entregar.
Si un nuevo teniente ocupa el apartamento, esta persona puede pagar menos alquiler que usted. El dueño puede obligarle a pagar la diferencia entre el alquiler que usted estaba pagando y el alquiler que paga el nuevo teniente. Si usted no está de acuerdo que debe pagarle al dueño este dinero, el dueño le puede demandar para cobrárselo. Si no hay dinero envuelto, el dueño puede decidir que es demasiado trabajo demandarle. Y, como se mencionó en otra sección del capítulo, la ley requiere que el dueño encuentre tenientes que ocupen el apartamento lo más pronto posible.
Su Derecho a un Intérprete