Los inquilinos y la ejecución hipotecaria

Qué es una ejecución hipotecaria?

Ejecución hipotecaria es cuando un banco u otro prestamista vende una propiedad porque el propietario no cumplió con el pago del préstamo. El banco generalmente hace una subasta y el mejor postor se convierte en el nuevo propietario.

Antes de la ejecución hipotecaria

Si cree que su apartamento está en una propiedad que podría ser ejecutada, protéjase de inmediato:

• Siga pagando el alquiler.
• Busque u obtenga comprobante de que pagó un depósito de garantía.
• Guarde todos los avisos, comprobantes del pago del alquiler y toda la comunicación entre usted y el propietario en un lugar seguro.
• Si cree que podría comprar su apartamento, tome un curso para personas que compran una vivienda por primera vez.

Protéjase. Usted es un inquilino de buena fe si

Se mudó a su apartamento antes de la ejecución hipotecaria.

Su contrato de alquiler no se basó en una relación personal con el dueño anterior.

Usted no es cónyuge, padre ni hijo del antiguo propietario.

Después de una ejecución hipotecaria

Sus opciones después de una ejecución hipotecaria dependen de su contrato de alquiler con el propietario anterior y de lo que quiera el propietario nuevo. Usted tal vez pueda:

Quedarse y seguir alquilando. En Massachusetts, después de una ejecución hipotecaria, la mayoría de los inquilinos tienen derecho a quedarse y a seguir alquilando. Si tiene Sección 8 u otro subsidio, puede quedarse y pagar la misma cantidad de alquiler después de una ejecución hipotecaria. ¡Tenga cuidado! Si alguien que no sea un banco le pide alquiler, solicite comprobante de que es propietario o administrador de su edificio.

Quédese hasta que lo desalojen. Un nuevo propietario puede intentar desalojarlo rápidamente para vender la propiedad o alquilarla a otra persona. Usted sólo tiene que mudarse si una corte le ordena que se vaya. Si usted es un inquilino de Sección 8, inquilino a voluntad o un inquilino de buena fe el nuevo propietario generalmente sólo puede desalojarlo por una “causa justa”.

Recibir “efectivo por las llaves”.("cash for keys") El nuevo propietario puede ofrecerle dinero y un acuerdo por escrito para que usted se vaya para cierta fecha. Si recibe esta oferta, lea el acuerdo cuidadosamente. Podría pedirle que renuncie a su depósito de garantía, a su derecho a demandar y otras cosas. Usted no está obligado a aceptar la oferta. Puede negociar un acuerdo mejor que le dé más dinero y tiempo para mudarse. O puede luchar contra el desalojo. Sólo una corte puede ordenarle que se vaya.

Comprar la propiedad. Comprar la propiedad tal vez no sea fácil. Pero si es un buen precio y lo puede pagar, podrían serle útiles los programas para personas que compran una vivienda por primera vez y otros programas de préstamos sin fines de lucro.

Después de la ejecución hipotecaria

Reparaciones

Todos los inquilinos tienen derecho a un lugar seguro y adecuado para vivir. El nuevo propietario tiene la obligación de arreglar las malas condiciones y de hacer reparaciones y no puede cortarle los servicios públicos.

Servicios públicos

Si el propietario anterior pagaba sus servicios públicos, el nuevo propietario también tiene que pagar los mismos servicios. Si el nuevo propietario es un banco, tiene que pagar los servicios públicos.

Depósito de garantía

Si le pagó un depósito de garantía al dueño anterior, no lo debería perder. El nuevo propietario debe acreditarle la cantidad que usted pagó, con intereses sobre su depósito.

Bloqueos

El nuevo propietario no puede bloquearle el acceso a la vivienda. Solo puede ingresar a su departamento si usted le da permiso, si se trata de una emergencia o si tiene una orden judicial.

Aumentos de alquiler de Sección 8

Si usted tiene un cupón de Sección 8 u otro subsidio, el nuevo propietario no puede aumentarle el alquiler. Siga pagando el mismo alquiler que antes. E informe a su programa de vivienda sobre la ejecución hipotecaria.

Evitar el desalojo

Pague el alquiler. Pague al dueño anterior hasta la ejecución hipotecaria. Después de la ejecución hipotecaria, páguele el alquiler al propietario nuevo. Si no sabe dónde pagar el alquiler, coloque el alquiler en una cuenta de ahorros.

Averigüe quién es el propietario nuevo. El nuevo propietario tiene que mandarles un aviso a los inquilinos con su nombre e información de contacto e indicando a dónde hay que enviar el alquiler. Si no recibe un aviso, busque uno colgado en el espacio común de su edificio.

Si enfrenta un desalojo

Si el nuevo propietario intenta desalojarlo, tiene que mandarle un Aviso de desalojo ("Notice to Quit"). Este aviso le pide que se mude en un número determinado de días. Usted no tiene que mudarse para la fecha indicada en el Aviso.

Si se queda hasta después de la fecha del Aviso, el nuevo propietario tiene que enviarle un Emplazamiento y demanda en proceso de desalojo ("Summary Process Summons and Complaint") que le dice que habrá una audiencia en la corte sobre el desalojo.

Presente una “ Respuesta” en la corte tan pronto como reciba la Demanda. Su Respuesta le presenta a la corte el caso del punto de vista de usted. Es muy importante presentar una Respuesta.

Si usted es inquilino de Sección 8, inquilino a voluntad o inquilino de buena fe, generalmente lo pueden desalojar solamente por una “causa justa”.

Los desalojos por ejecuciones hipotecarias son complicados. Consiga ayuda legal si puede.

¿Qué se considera una causa justa?

Un propietario tiene una causa justa para desalojarlo si usted:

• No permite que se inspeccione, repare o que se muestre la propiedad a potenciales compradores.
• Crea una molestia en la propiedad.
• Usa la propiedad para un propósito ilegal.
• Se niega a renovar su contrato de alquiler.
• No paga el alquiler.
• No cumple con el contrato de alquiler.